Perkembangan Sektor Properti di Medan

Perkembangan Sektor Properti di Medan

Dinilai memiliki peran penting untuk mendorong perekenomian nasional, sektor properti di Indonesia terus dikembangkan. Beberapa kebijakan berpengaruh dikeluarkan oleh pemerintah guna mendongkrak pertumbuhan bisnis properti. Selain yang sudah terkenal di Jawa seperti Jakarta dan Surabaya, Medan sebagai kota terbesar keempat di Indonesia juga turut berperan dalam industri satu ini. Perkembangan sektor properti di Medan semakin menunjukkan peningkatan di setiap tahunnya.

Sejak Bandar Udara Internasional Kuala Namu dibangun dan menjadi bandara terbesar kedua setelah Bandara Internasional Soekarno-Hatta Jakarta, pembangunan di Sumatera Utara, khususnya Medan, tumbuh semakin pesat. Bandar udara ini seketika menarik minat para investor untuk berinvestasi di Medan.

Dari sekian banyak sektor pembangunan di Medan, sektor properti memiliki perkembangan yang paling signifikan. Pada tahun 2016, kota Medan disejajarkan dengan kota-kota besar lain seperti Jakarta, Surabaya, Bandung, Balikpapan, Pekanbaru, Solo, dan Yogyakarta karena pertumbuhan sektor propertinya. Salah satu pengembang ternama yang mendirikan proyek di Medan adalah Ciputra Group dengan membangun Citraland Bagya City. Proyek ini merupakan proyek kerja sama dengan PT KPSN yang mengembangkan sebuah kawasan seluas 211 hektare (ha) di Kota Medan.

Sayangnya, hasil Survei Harga Properti Residensial Pasar Sekunder yang dilakukan Bank Indonesia pada Kuartal I-2016 menyebutkan lain. Selain Jakarta, disebutkan bahwa terjadi penurunan harga hunian di empat kota, yaitu Surabaya, Makassar, Medan, dan Semarang.

Dikutip dari Rumah.com, harga rumah sekunder di Medan pada kuartal I-2016 menurun sebesar -0,68% (qtq), setelah pada kuartal sbeelumnya mengalami kenaikan sebesar 0,29% (qtq). Perkembangan sektor properti di Medan mengalami penyusutan harga rumah, dengan penurunan tertinggi terjadi di Medan Pusat (-1,15%, qtq). Rumah.com juga mencatat, searah dengan penurunan harga rumah, harga tanah di Medan juga menurun, dari 0,67% pada kuartal IV-2015 menjadi -0,22% (qtq) pada kuartal I-2016. Penurunan harga tanah utamanya terjadi di dua wilayah, yaitu Medan Selatan (-2,11%, qtq) dan Medan Timur (-0,64%, qtq).

Meski demikian, kota Medan masih tercatat sebagai salah satu kota potensial tujuan investasi menurut Majalah Properti Indonesia (MPI) edisi Juli 2016. Dengan total penduduk lebih dari tiga juta jiwa, indikator makro ekonomi Medan dalam lima tahun terakhir terus menunjukkan perkembangan cukup cemerlang sehingga cukup menjanjikan bagi perkembangan sektor properti di Medan. Sebelumnya, berdasarkan data Badan Penanaman Modal dan Promosi (BPMP) pada tahun 2015, realisasi investasi di Kota Medan mencapai Rp4,3 triliun untuk penanaman modal asing. Sementara, untuk penanaman modal dalam negeri sebesar Rp436 miliar.

Secara umum, struktur perekonomian Kota Medan sangat didominasi oleh tiga sektor yang memiliki kontribusi cukup besar dalam pembentukan PDRB yaitu sektor perdagangan, hotel dan restoran. Kemudian disusul oleh sektor pengangkutan, komunikasi, dan keuangan. Medan juga dilengkapi dengan infrastruktur memadai seperti pelabuhan, bandara internasional, kereta api, akses tol persewaan dan jasa perusahaan serta industri pengolahan dan bangunan.

Selain pertumbuhan ekonomi yang dipadu dengan perkembangan fasilitas, berikut beberapa faktor yang bisa membuat perkembangan sektor properti di Medan terus menggeliat:

  • Adanya kelas menengah baru akibat dampak pertumbuhan ekonomi
  • Harga properti yang lebih murah serta berkembangnya strategi baru dari perbankan sebagai penyedia kredit
  • Pulau Jawa mulai kekurangan lahan untuk membangun properti
  • Semakin ramainya dengan sektor hunian vertikal atau apartemen. Sektor ini memiliki pasar yang cukup luas
  • Pelanggan tidak hanya berasal dari Medan, tetapi juga kota-kota lain di Sumatera Utara
  • Perkembangan infrastruktur yang kian lengkap
  • Meningkatnya sektor pariwisata di Medan sehingga pasar properti bisa memanfaatkan hal tersebut untuk membangun tempat-tempat penginapan baru seperti hotel atau kondominium hotel (kondotel)

Karena meningkat, maka di tahun 2017, perkembangan sektor properti di Medan mengalami rata-rata harga kenaikan sebesar 2,17 persen. Kenaikan ini dibantu oleh tanah yang mencapai 17,11 persen. Meski demikian, untuk rumah mengalami sedikit penurunan sebesar 1,70%. Meskipun rata-rata harga rumah di Medan mengalami penurunan, ternyata angka permintaannya masih dapat dikatakan terbilang tinggi yakni mencapai 79,49% dengan jumlah persediaan 73,86%. Bukan hanya rumah, tanah dan kost juga diminati pasar.

Apabila dilihat dari data Analisis Wilayah UrbanIndo.com, jumlah permintaan tanah ada di angka 4,8 persen dengan persediaan yang hanya 3,35 persen. Begitu juga dengan kost yang persediaannya berkisar 1,43 persen dengan permintaan yang lebih besar, yaitu mencapai 3,52 persen.

Selisih permintaan tersebut terjadi disebabkan banyaknya para pencari properti yang berasal dari luar wilayah Medan. Mereka didominasi oleh masyarakat Jakarta sebanyak 38.71%, kemudian disusul pencari properti dari Medan 37.63%, Bandung 3.47%, Surabaya 1.73%, Semarang 1.69%, Denpasar 1.53%, Yogyakarta 0.78%, dan Bekasi 0.77%.

Meskipun berada di bawah rata-rata harga properti di Pulau Jawa, ternyata masih banyak yang mengincar properti yang harganya di bawah Rp222,86 juta. Kalau Anda menginginkan properti dengan kisaran harga tersebut di Medan, nampaknya harus siap untuk bersaing ketat. Dapat dilihat bahwa permintaannya mencapai 24,91%, sedangkan persediaannya hanya 10,37%. Anda dapat membaca artikel berikut untuk mempelajari lebih dalam mengenai cara melihat peluang bisnis.

Sempat mengalami penurunan di tahun 2017, pengamat menyebutkan penyebabnya, yakni mulai dari peraturan pemerintah, infrastruktur, dan perlambatan pertumbuhan ekonomi. Penurunan sektor properti tipe komersil disebabkan perkembangan sektor MBR di masyarakat. Harga properti tipe MBR tergolong bisa dijangkau oleh masyarakat, sedangkan komersil dinilai masih tinggi. Selain harga bahan bangunan dan tanah yang mahal, pemerintah juga masih sangat sedikit mendukung pengembang yang akan membangun tipe komersil.

Bank Indonesia (BI) sudah menggunting suku bunga acuan sebanyak dua kali. Terakhir, bank sentral memangkas 7-day repo rate jadi 4,25% pada 22 September 2017 lalu. Sayangnya, daya beli masyarakat yang terbilang lemah memang juga menjadi faktor penghambat perkembangan sektor properti. Meski demikian, sejak Juli 2017, kredit pemilikan rumah (KPR) tumbuh lebih tinggi dari rata-rata pertumbuhan pembiayaan industri perbankan.

Tetap optimis, investasi di sektor properti diperkirakan akan naik di tahun 2018. Hanya saja, masih banyak investor atau pemodal yang menahan diri untuk membeli properti karena aturan dan kebijakan pemerintah terutama terkait perpajakan seringkali membuat pembeli bingung. Aturan tersebut terkadang diluar ketentuan yang ada, seperti biaya-biaya tambahan yang memberatkan sehingga membuat calon pembeli menjadi enggan. Berikut terdapat tiga langkah sederhana dalam riset pasar yang dapat membantu Anda sebelum melakukan investasi.

Tahun ini, ada sejumlah pengembang besar yang sedang mendirikan proyek propertinya.

  • Pertama, Agung Podomoro Land yang mengembangkan Podomoro City Deli Medan seluas 5,2 hektare.
  • Kedua, PT Arga Citra Kharisma yang mengembangkan Kawasan superblok Center Point Medan. Kawasan tersebut sebenarnya telah beroperasi sebuah mall, yang kemudian akan ditambah dengan apartemen, hotel, serta rumah sakit. Luas total superblok ini adalah sekitar 2 hektare.
  • Ada juga pengembangan mixed use, yaitu Grand Jati Junction oleh PT Mahardika Agung Lestari yang tergabung dalam grup Kencana Property. Saat ini proyek tersebut masih dalam tahap konstruksi dan akan mulai melakukan serah terima pada akhir 2019. Nantinya, Grand Jati Junction akan menyediakan apartemen, hunian berkonsep SOHO, hotel, dan pusat perbelanjaan. Di pasar properti yang semakin kompetitif seperti sekarang, pengembang memang dituntut untuk lebih kreatif dan inovatif. Baik dari sisi design maupun marketing.