Internal Rate Of Return atau IRR di kenal sebagai metode untuk menghitung tingkat bunga suatu investasi dan menyamakannya dengan nilai investasi saat ini berdasarkan penghitungan kas bersih di masa mendatang. Secara sederhana, internal rate of return adalah indikator tingkat efisiensi dari sebuah investasi.
Singkatnya, apabila penghitungan internal rate of return menunjukkan angka lebih besar daripada modal yang di keluarkan, jangan ragu untuk melakukan investasi. Begitu pula sebaliknya, jika hasil penghitungan IRR kurang dari biaya modal, sebaiknya hindari investasi tersebut.
Jadi, hasil perhitungan IRR lebih besar dari discount factor, maka dapat di katakan investasi yang akan di lakukan layak. Jika sama dengan discount factor, maka investasi yang di tanamkan akan balik modal. Sedangkan jika IRR lebih kecil dari discount factor maka investasi yang ditanamkan tidak layak.
Fungsi utama penghitungan IRR adalah untuk mengukur suatu aset, apakah aset tersebut akan mengalami peningkatan atau tidak. Tidak hanya itu, manfaat lain menghitung internal rate of return adalah untuk mengetahui laju pengembalian investasi sehingga kegiatan operasional dalam bentuk apapun bisa di evaluasi tingkatan pada laju pengembalian secara akurat.
Batasan IRR yang harus di perhatikan investor:
- IRR dapat direkayasa secara finansial dengan mengorbankan investor. Penggunaan jalur langganan adalah salah satu contoh bahwa sponsor dapat secara finansial merancang IRR yang lebih tinggi untuk keuntungan pribadi mereka.
- Ukuran IRR tidak memperhitungkan ukuran proyek saat membandingkan kesepakatan yang bersaing. Proyek yang lebih kecil mungkin tampak lebih menarik karena IRR yang lebih tinggi. Tapi mengabaikan fakta bahwa proyek yang lebih besar bersaing dapat menghasilkan arus kas yang jauh lebih tinggi dan mungkin keuntungan yang lebih besar.
- Asumsi implisit saat menggunakan IRR adalah bahwa arus kas masa depan dapat di investasikan kembali pada tingkat yang sama dengan IRR.
Cara memanfaatkan IRR agar efektif untuk Investasi Real Estat
Untuk memanfaatkan IRR secara efektif, IRR dapat dikombinasikan dengan metrik lain seperti equity multiple (EM) dan cash on cash returns. EM diperoleh dengan membagi total distribusi kas yang diterima selama bertahun-tahun dengan total ekuitas yang di investasikan. EM dapat di gabungkan dengan IRR untuk memberikan gambaran yang lebih jelas kepada investor tentang investasi mereka.
Selain itu, cash on cash return (atau arus kas bersih tahunan dibagi uang muka investasi) yang hanya memperhitungkan hasil yang diterima per tahun, dapat dianalisis bersama dengan IRR untuk memberikan pandangan jangka pendek dan jangka panjang tentang potensi pengembalian yang dapat diberikan oleh kesepakatan real estat.
Kesimpulannya, IRR adalah metrik investasi penting yang dapat memberikan gambaran sekilas kepada investor. Tentang bagaimana dana yang di investasikan dapat di mainkan dalam jangka panjang dengan mempertimbangkan konsep investasi penting. Namun, untuk memanfaatkan sepenuhnya manfaat IRR, ini harus di kombinasikan dengan metrik investasi real estat lainnya untuk memberikan evaluasi yang lebih komprehensif kepada investor untuk proses pengambilan keputusan mereka.
untuk itu penting melakukan jasa studi kelayakan sebelum bisnis berjalan
