Penjelasan High and Best Use (HBU)

Dalam pengembangan suatu kota, lahan memiliki peranan yang sangat penting. Keberadaan dari lahan menjadi sumber daya yang terbatas, karena jumlahnya yang tetap namun kebutuhan akan lahan terus meningkat seiring dengan pertumbuhan penduduk. Dengan demikian, pemanfaatan lahan harus dilakukan secara optimal sehingga memberikan manfaat yang sebesar-besarnya bagi seluruh wilayah. Secara legalitas, lahan kosong pada suatu wilayah yang direncanakan sebagai kawasan komersial dapat dijadikan sebagai dasar dalam proses analisis dengan menggunakan metode High and Best Use Study (HBU)

Highest And Best Uses Analysis merupakan sebuah konsep yang sangat dikenal dalam bidang manajemen aset real property, baik dalam hal optimalisasi aset maupun penilaian aset. Lalu, apa sih sebenarnya analisis HBU itu?

Beberapa literatur menyebutkan bahwa analisis High and Best Use Study (HBU) adalah analisis terhadap kegunaaan terbaik dan tertinggi dari suatu bidang tanah kosong (vacant land) ataupun tanah yang dianggap kosong (land as vacant).

Analisis ini meliputi empat hal pokok yaitu, analisis kelayakan secara fisik (physically feasible), analisis kelayakan secara peraturan (legally permissible), analisis kelayakan secara keuangan (financially feasible), dan analisis produktivitas yang maksimal (maximally productive). 

Sebuah properti dikatakan telah memenuhi kriteria High and Best Use Study (HBU) bilamana secara fisik dimungkinkan, diijinkan secara peraturan, layak secara finansial, dan dapat memberikan hasil yang paling maksimal.

Analisis High and Best Use (HBU) pada lahan kosong untuk industri

1. Analisa HBU pada lahan kosong dapat dilakukan dengan mengambil lahan yang memang kosong atau dapat diasumsikan bahwa tanah tersebut kosong dengan merobohkan bangunan yang ada. Dengan analisa highest and best use pada lahan kosong tersebut maka dapat diketahui peruntukan terbaik pada lahan tersebut.
2. Analisa HBU pada properti yang dikembangkan juga dapat dilakukan.

Contohnya mall yang awalnya ramai namun setelah beberapa tahun menjadi sepi pengunjung. Pertanyaan yang dapat muncul adalah apakah pusat perbelanjaan tersebut harus tetap dipertahankan, atau direnovasi atau bahkan dirobohkan dan diganti dengan peruntukan bangunan yang lain.

Prinsip Dalam Analisis HBU

Prinsip Highest and Best Use ini dilihat dari aspek fisik, legal, finansial dan produktivitas maksimum. Keempat aspek tersebut harus dipenuhi sehingga dapat dikatakan lahan tersebut memiliki peruntukan terbaik.

1. Memungkinkan secara fisik
   Dalam arti ukuran, bentuk, daerah, kemiringan dan aksesibilitas suatu potongan lahan dan risiko alami daerah akan berdampak pada penggunaan pengembangan tanah. Karakteristik fisik yang mempengaruhi nilai tanah meliputi ukuran dan bentuk, topografi, utilitas, pengembangan tapak, lokasi dan lingkungan.

   Kapasitas dan tersedianya sarana publik seperti jalan, listrik, telepon, air pam dan sebagainya merupakan faktor yang penting untuk dipertimbangkan. Pertimbangan-pertimbangan tersebut dilakukan untuk menilai apakah pada lahan tersebut memungkinkan secara fisik untuk dilakukan pembangunan.

   Secara sederhana, sebuah mall tidak layak dibangun di atas tanah yang luasnya hanya 1.000 m2. Namun, tanah dengan luas 1.000 m2 juga terlalu berlebihan untuk dibangun menjadi restoran. Pengembangan properti yang tidak memperhitungkan karakteristik fisik tanah yang akan dikembangkan dapat menyebabkan properti yang dihasilkan menjadi tidak optimal.

3. Secara Legal Diizinkan
   

   Pada semua kasus penilai harus menentukan penggunaan yang mana secara hukum tidak dilarang. Hal yang perlu dilihat dalam aspek legal meliputi zoning building code merupakan batasan-batasan maksimum bangunan yang diizinkan. Meliputi ketinggian bangunan, Garis Sempadan Bangunan (GSB), Koefisien Dasar Bangunan (KDB), Koefisien Lantai Bangunan (KLB) dan Koefisien Daerah Hijau (KDH).

4. Layak Secara Finansial
   Untuk menentukan bahwa secara finansial itu layak suatu properti yang digunakan sebagai income producing property yang potensial. Penilai membandingkan nilai manfaat yang terjadi atau keuntungan yang diperoleh dari penggunaan dibandingkan dengan pengeluarannya.

   Analisis kelayakan secara keuangan berkaitan dengan apakah properti ataupun alternatif properti dapat memberikan keuntungan atau pendapatan bersih (net income) yang positif. Analisis ini biasanya dilakukan setelah dua analisis yang pertama tersebut di atas dilakukan. Untuk menentukan kelayakan secara keuangan, perlu diestimasi dan diekspektasikan dari setiap potensial kegunaan terbaik dan tertinggi

5. Produktivitas Maksimum
   Dari beberapa penggunaan yang secara finansial layak, penggunaan yang menghasilkan nilai residual yang tertinggi yang konsisten dengan tingkat pengembalian yang dijamin oleh pasar untuk penggunaan tersebut adalah penggunaan yang tertinggi dan terbaik. Analisa terhadap produktivitas maksimum ini dilakukan setelah dilakukan analisa terhadap aspek legal, fisik dan finansial. Produktivitas maksimum didapat dari kenaikan nilai lahan yang tertinggi jika didirikan suatu bangunan.

   Sebuah properti atau alternatif properti dikatakan memiliki produktivitas yang maksimal bilamana memiliki tolok ukur finansial yang lebih baik dibanding properti atau alternatif properti lainnya. Tolok ukur finansial yang biasanya digunakan adalah Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), Payback Period, Return on Investment (ROI), Benefit Cost Ratio.

   Apabila dua atau lebih alternatif properti sama-sama menunjukkan hasil analisis layak secara fisik, diizinkan secara peraturan, dan layak secara keuangan. Maka alternatif properti yang memenuhi kriteria HBU adalah alternatif properti yang memiliki tolok ukur finansial yang lebih baik dibanding alternatif properti lainnya.

Selanjutnya, jika hasil HBU menyimpulkan lahan tidak prospektif, maka proses penilaian berhenti pada tahapan ini dan tidak perlu ada market research dan feasibility study.

Jika informasi awal sudah salah maka kemungkinan langkah selanjutnya menjadi tidak akurat. Sebaiknya perusahaan membentuk tim feasibility study yang melibatkan ahli. Seperti pada dibidang pemasaran, teknik, keuangan dan legal atau dapat juga menggunakan jasa konsultasi dari Grapadi Konsultan.

Baca juga: Apa itu Konsultan Bisnis?