Jasa Pembuatan HBU ( High and Best Use Study ) adalah sebuah konsep penilaian real estat yang berasal dari ekonom awal seperti Irving Fisher, yang mengkonseptualisasikan gagasan produktivitas maksimum.
[1] Salah satu kutipan paling awal dari istilah ini ditemukan dalam Risalah Badan Legislatif Maine pada awal tahun 1831, ketika berbicara tentang penilaian dan penilaian real estat:
“… tanah itu diklasifikasikan sebelum perubahan penggunaan tersebut, mempunyai nilai nyata perkebunan telah dinilai pada penggunaan tertinggi dan terbaiknya”.
Ini adalah konsep yang menunjukkan bagaimana nilai tertinggi suatu properti dicapai. Dalam kasus apa pun ketika nilai pasar properti riil dicari, nilai tersebut harus didasarkan pada penggunaan tertinggi dan terbaiknya. Penggunaan tertinggi dan terbaik selalu merupakan penggunaan yang akan menghasilkan nilai tertinggi untuk suatu properti, terlepas dari penggunaan aktualnya saat ini.
Daftar Isi Artikel
Definisi penggunaan tertinggi dan terbaik
Appraisal Institute of Canada mendefinisikan istilah penggunaan tertinggi dan terbaik sebagai:
Penggunaan properti secara wajar dan sah, yang secara fisik memungkinkan, didukung secara memadai, dan layak secara finansial, serta menghasilkan nilai tertinggi.
Appraisal Institute mendefinisikan penggunaan tertinggi dan terbaik sebagai berikut:
Penggunaan lahan kosong atau properti yang telah diperbaiki yang memungkinkan secara wajar dan sah, yang secara fisik memungkinkan, didukung secara memadai, layak secara finansial, dan menghasilkan nilai tertinggi.
Empat kriteria yang harus dipenuhi oleh penggunaan tertinggi dan terbaik adalah izin hukum, kemungkinan fisik, kelayakan finansial, dan produktivitas maksimum. Alternatifnya, kemungkinan penggunaan tanah atau properti yang ditingkatkan – spesifik sehubungan dengan pengguna dan waktu penggunaan – yang didukung secara memadai dan menghasilkan nilai sekarang tertinggi.
Dalam beberapa kasus, usulan penggunaan mungkin merupakanJasa Pembuatan HBU ( High and Best Use Study ) , namun dalam beberapa kasus, biayanya akan mengubah nilai keekonomian bersih. Contohnya adalah lokasi bekas industri yang sekarang dapat digunakan secara legal untuk bangunan tempat tinggal bertingkat tinggi, namun biaya pembersihannya (remediasi) akan sangat besar sehingga nilai yang digunakan saat ini menjadi lebih tinggi.
Dalam hal ini, jika bisa dilanjutkan maka pemanfaatan industri yang ada bisa menjadi pemanfaatan tertinggi dan terbaik. Dalam beberapa kasus, konsultan diberikan instruksi khusus mengenai asumsi penggunaan tertinggi dan terbaik. Penggunaan ini mungkin tidak lulus pengujian yang dibahas di bawah ini sebagai penggunaan tertinggi dan terbaik yang sah, dan mungkin menghasilkan nilai yang berbeda.
Salah satu contohnya adalah analisis lahan taman, dimana konsultan telah diinstruksikan untuk mengabaikan semua kemungkinan penggunaan lainnya. Lebih jauh lagi, penggunaan properti yang tertinggi dan terbaik dapat berupa kelas penggunaan (seperti ritel atau multi-keluarga), bukan penggunaan spesifik (misalnya pengembangan restoran cepat saji).
Uji penggunaan tertinggi dan terbaik
Untuk menentukan potensi maksimum suatu properti atau Jasa Pembuatan HBU ( High and Best Use Study ) , pengembang Tata Guna Lahan sering kali harus melakukan analisis tiga langkah yang mencakup analisis properti, analisis hak dan batasan, serta analisis pasar. Namun, agar dapat dianggap sebagai penggunaan properti tertinggi dan terbaik, setiap potensi penggunaan harus melewati serangkaian pengujian. Definisi pasti penggunaan tertinggi dan terbaik berbeda-beda, namun secara umum penggunaannya harus sebagai berikut:
- diperbolehkan secara hukum.
- secara fisik mungkin
- layak secara finansial produktif, secara maksimal.
Dibolehkan secara hukum
Hanya penggunaan yang diizinkan atau diizinkan secara hukum yang merupakan potensi penggunaan tertinggi dan terbaik. Hal ini dapat mengecualikan penggunaan yang tidak, dan kemungkinan besar tidak akan, diizinkan oleh zonasi, perencanaan penggunaan lahan, penggunaan yang dilarang oleh peraturan pemerintah, dan penggunaan yang dilarang oleh batasan akta atau perjanjian. Properti dengan penggunaan sebelum peraturan zonasi atau properti lainnya yang ada mungkin tidak sesuai secara hukum. Pemanfaatan yang dikecualikan tersebut pada umumnya sah meskipun tidak memenuhi peraturan zonasi atau peraturan lainnya yang berlaku saat ini.
Karena penggunaannya sudah ada sebelum peraturan ini, maka peraturan tersebut sudah menjadi “kakek”. Namun, beberapa penggunaan tersebut tidak dapat direproduksi jika perbaikan yang tidak sesuai secara hukum dihancurkan atau dirusak melebihi titik tertentu. “Diizinkan secara hukum” bisa menjadi ujian konseptual yang rumit, karena bahkan penggunaan yang saat ini tidak diizinkan pun dapat dipertimbangkan. Hal ini terjadi bila terdapat prospek yang masuk akal (setidaknya 50%) bahwa peraturan, zonasi, pembatasan akta, dan lain-lain dapat diubah untuk memungkinkan usulan penggunaan.
Secara fisik mungkin
Potensi pemanfaatan apa pun harus memungkinkan secara fisik mengingat ukuran, bentuk, topografi, dan karakteristik lain dari lokasi tersebut. Misalnya, gudang satu lantai seluas 40.000 kaki persegi (3.700 m2) tidak akan muat di lokasi seluas 10.000 kaki persegi (930 m2); oleh karena itu, penggunaan tersebut akan gagal dalam uji kemungkinan fisik.
Kelayakan financial
Penggunaan properti yang tertinggi dan terbaik harus layak secara finansial: usulan penggunaan properti harus menghasilkan pendapatan yang cukup untuk membenarkan biaya konstruksi ditambah keuntungan bagi pengembang. Dalam kasus properti yang sudah diperbaiki, dengan sisa umur ekonomis yang jelas, pertanyaan tentang kelayakan finansial agaknya tidak relevan. Dalam kasus properti yang diperbaiki dengan sisa umur ekonomis yang terbatas, pertanyaan mengenai kelayakan finansial menjadi pertanyaan mengenai penggunaan lahan secara produktif secara maksimal. Jika nilai lahan kosong melebihi nilai properti sebagai perbaikan dikurangi biaya pengembalian/pembongkaran, maka pembangunan kembali lokasi tersebut menjadi penggunaan properti yang paling produktif, dan penggunaan lanjutan dari perbaikan yang ada yang tidak mewakili keuntungan bersih tertinggi. nilai situs dianggap tidak layak secara finansial.
Penggunaan produktif maksimal / Jasa Pembuatan HBU ( High and Best Use Study )
Terakhir, penggunaan tersebut harus menghasilkan keuntungan bersih (keuntungan) tertinggi bagi pengembang. Sebuah properti yang secara hipotetis dapat dikembangkan dengan pengembangan perumahan, komersial atau industri mungkin hanya memiliki salah satu kegunaan tersebut sebagai kegunaan tertinggi dan terbaik. Ketiga skenario pengembangan hipotetis berikut ini menggambarkan pengujian penggunaan produktif secara maksimal. Harga Situs: $100.000 (tidak berubah pada ketiga contoh)
Biaya untuk membangun gudang industri seluas 10.000 kaki persegi (930 m2): $750.000 Nilai Pasar gudang industri seluas 10.000 kaki persegi (930 m2): $910.000 Keuntungan untuk pengembangan industri: 7% Biaya untuk membangun pusat ritel seluas 10.000 kaki persegi (930 m2): $1.500.000 Nilai Pasar pusat ritel seluas 10.000 kaki persegi (930 m2): $1.840.000 Keuntungan untuk pengembangan ritel: 15% Biaya untuk membangun kondominium perumahan seluas 10.000 kaki persegi (930 m2): $1.200.000 Nilai Pasar kondominium tempat tinggal seluas 10.000 kaki persegi (930 m2): $1.534.000 Keuntungan untuk pengembangan perumahan: 18% Seperti yang diilustrasikan dalam contoh, meskipun pengembangan ritel menghasilkan nilai pasar tertinggi secara keseluruhan untuk pengembangan tersebut, skenario pengembangan perumahan menghasilkan keuntungan bersih tertinggi bagi pengembang dan menjadikannya penggunaan yang paling produktif.
Pada kenyataannya, kendala jangka pendek terhadap ketersediaan modal dan tenaga kerja, konflik yang tidak dapat dihindari antara faktor-faktor utama lainnya, serta kecenderungan dan pengalaman para pengembang, sering kali mengarah pada pembangunan yang tidak produktif secara maksimal, namun merupakan kompromi. Mereka cukup produktif dan cukup aman bagi pengembang untuk melanjutkan, namun mereka tidak produktif secara maksimal Jasa Pembuatan HBU ( High and Best Use Study ) . James Graaskamp sepenuhnya mengembangkan model yang mencerminkan kenyataan ini dengan lebih jelas, dan menyebutnya sebagai penggunaan yang paling mungkin.
Baca Juga Jasa Pembuatan HBU
