Di masa New Normal, yang telah dimulai di Indonesia sejak 1 Juni 2020,   emiten sektor properti diperkirakan bakal menghadapi tantangan yang berat dari sisi penjualan sekalipun suku bunga acuan sudah diturunkan oleh pemerintah menjadi 4,75 persen. Emiten sektor properti menghadapi tantangan berat berupa seretnya penjualan.

Covid-19 mengurangi minat beli terhadap properti. Meskipun kondisi tidak serta merta berlaku bagi semua pengembang properti di masa New Normal ini. Beberapa pengembang  Summarecon (SMRA), Bumi Serpong Damai (BSDE), Pakuwon Jati (PWON), Intiland, masih membukukan adanya transaksi prmbelian. Seperti Pakuwon dan Bumi Serpong Damai, bahkan mencatat peningkatan Marketing Sales di beberapa segment.

Di tengah-tengah masa pandemi Covid-19, terutama sebelum masa New Normal, para pengembang properti ibarat sudah jatuh tertimpa tangga pula. Setelah akhir tahun lalu mereka mulai menggeliat bangkit, akibat terhimpit kondisi dimasa-masa Pemilu 2019, di Kwartal II tahun 2020 ini mereka harus menghadapi munculnya pandemik Covid-19.

Banyak pengembang properti sejak saat itu mengalami kesulitan finansial karena penjualan mengalami penurunan yang tajam. Namun para pengembang properti yang sudah terkenal dan kuat secara finansial memiliki daya tahan tersendiri di tengah kondisi ini.

Di masa pandemi ini mayoritas masyarakat menahan diri untuk membeli hunian baru dan masih berfokus pada menjaga stabilitas keuangan. Penundaan pembelian ini diprediksi akan terjadi hingga 2021, meskipun ada sebagian masyarakat yang justru memanfaatkan momentum ini untuk berinvestasi dengan membeli properti baru.

Emiten yang mengalami cobaan paling berat adalah para pengembang yang menggantungkan pendapatan salesnya dari Recurring Income (seperti pendapatan dari sektor perhotelan, tenant mall, fasilitas food and beverage, dll). Karena masyarakat pada saat ini lebih banyak berada di rumah dan mengubah pola belanja atau kulinernya. Emiten seperti ini antara lain PT. Pakuwon Jati (PWON). Berbeda dengan para pengembang yang menggantungkan pendapatan penjualannya dari residensial seperti Bumi Serpong Damai (BSDE).

Pengembang properti PT Bumi Serpong Damai Tbk (BSDE), pada Kuartal – I 2020.

Membukukan Pendapatan Usaha Rp1,49 triliun. 53% dari total Pendapatan Usaha disumbangkan oleh penjualan produk residensial. Pendapatan strutur meningkat secara signifikan year-on-year sebanyak 29% (Rp180 miliar).

Penyebanya adalah pembelian rumah yang sudah dibayarkan secara penuh namun diserah terimakan kepada pembeli pada Kawartal tersebut. Pendapatan Usaha dari rumah tapak sebagian besar berasal tetap dari marketing sales BSD City.

Pendapatan Usaha terbesar kedua BSDE pada Kwartal I 2020 berasal dari Penjualan produk komersial (apartemen dan ruko) kontribusi 21% (Rp315 miliar), Penjualan tanah 2% (Rp28 miliar) dan sisanya 24% dari sewa kantor dan mal (15%), estate management (7%) serta hotel dan arena rekreasi (2%).

Kwartal I 2020 BSDE membukukan marketing sales Rp1,79 triliun (25%) dari target 2020 (Rp7,2 triliun). Kinerja marketing sales ini dikarenakan adanya pasokan produk baru di 3 bulan pertama

2020 berupa 4 produk residensial, 2 produk komersial serta penjualan lahan. Perincian penjualannya adalah Penjualan Residensial Rp1,06 triliun (59%) dan Penjualan Produk Komersial Rp734 miliar (41%).

BERIKUT INI GRAFIK SAHAM PT. Bumi Serpong Damai (BSDE) hingga tanggal 3 Juni 2020, yang dibagi dalam periode 6 bulan, 1 tahun (2019 – 2020) dan Year to Date (Januari – Juni 2020) dan terakhir Proyeksi Harga Saham (2018 s.d. 2021).

(Tunggu Load Grafik Muncul Secara Utuh Untuk Melihat Tren Grafik Berjalan dan Jika Grafik Kurang Besar Klik Full Screen Pada Google Data Studio diBawah)

Di masa New Normal, pengembang yang menggantungkan.porsi penjualannya pada Recurring Income seperti PT Pakuwon Jati Tbk bisa memperoleh angin segar, karena mal bisa mulai kembali buka, meskipun untuk kembali beroperasi secara normal membutuhkan waktu yang lama. Karena pengoperasian mal tetap harus menjalankan protokol kesehatan dan menerapkan konsep kenormalan baru.

Di Jakarta, dengan selesainya masa PSBB pada 4 Juni 2020, maka setidaknya terdapat 67 mal di Jakarta siap dibuka dalam beberapa hari setelahnya.

Pembukaan mal ini akan memberikan dampak positif bagi Pakuwon Jati (PWON). Karena 51%

pendapatan PWON bergantung pada pendapatan berulang (recurring income), seperti sewa ruang di pusat perbelanjaan. Apalagi beberapa pusat perbelanjaan seperti di Surabaya masih berjalan seperti biasa. Emiten ini memiliki mal, antara lain Kota Kasablanka, Gandaria City, Blok M Plaza, Pakuwon Mall dan Tunjungan City.

Apalagi beberapa Supermarket, apotek, dan beberapa penyewa food and beverage (F&B) juga masih buka. Hal ini membuat emiten PWON tetap.opltimis terhadap pertumbuhan pendapatan dari sewa tenant di kuartal dua tahun ini. Tahun 2019, pendapatan berulang PWON naik 7,1% year on year (yoy) menjadi Rp 2,97 triliun atau 54% dari total pendapatan.

Apalagi penyewa yang dijadwalkan akan habis masa sewanya di 2020, sudah memperpanjang biaya sewa lebih dulu di 2019. Di tahun 2021, tahun depan, hasil marketing sales diproyeksikan kembali naik 42% yoy. Hingga kuartal I-2020, PWON berhasil membukukan marketing sales Rp 365 miliar atau naik 3% secara tahunan. Hingga akhir 2020, diperkirakan, pendapatan PWON Rp 4,4 triliun dengan laba bersih Rp 1,5 triliun. Harapan PWON ini karena adanya soft launching proyek baru di Bekasi yang dapat menjadi pendorong pertumbuhan.

BERIKUT INI GRAFIK SAHAM PT. Pakuwon Jati (PWON) hingga tanggal 3 Juni 2020, yang dibagi dalam periode 6 bulan, 1 tahun (2019 – 2020) dan Year to Date (Januari – Juni 2020) dan terakhir Proyeksi Harga Saham (2018 s.d. 2021).

Untuk Summarecon (SMRA) selama masa pandemi covid-19 juga masih membukuka. Pembelian meskipun jumlahnya menipis.

Dari sisi kinerja saham, indeks properti sudah menguat 7,13 persen ke 349. Penguatan ditopang oleh PT Ciputra Development Tbk. (CTRA) 25 persen dan PT Wijaya Karya Tbk. (WIKA) 24,7 persen.

Harga saham properti terdongkrak seiring masuknya masa New Normal di Indonesia. Pada akhir Mei 2020 Selasa, sinyal era normal baru datang dari Emiten pusat perbelanjaan Summarecon Agung di Bekasi yang mendorong saham-saham sektor properti bergerak lincah di zona hijau.

Saham PT Summarecon Agung Tbk. (SMRA) pemilik mal tempat Presiden Jokowi berkunjung melompat naik 4,31 persen ke Rp436, PT Plaza Indonesia Realty Tbk. (PLIN) naik 2,8 persen ke Rp2.200, PT Pakuwon Jati Tbk. (PWON) naik 6,47 persen ke Rp362, PT Ciputra Development Tbk. (CTRA) naik 7,14 persen ke Rp525, dan PT Lippo Karawaci Tbk. (LPKR) menguat 4,9 persen ke Rp150.

Sektor properti yang tahun depan sudah mulai terasa gaung uptrend-nya.

Meskipun, gaung bisnis properti sebenarnya baru akan terasa nanti di 2021, puncaknya di 2023 dan tidak menutup kemungkinan potensi kenaikannya bisa 100%, valuasi harga saham properti ini juga akan membaik. Perbaikan harga ini menunggu institusi melakukan rebalancing atau saat BI rate dipangkas.

BERIKUT INI GRAFIK Perbandingan Trend SAHAM beberapa emiten hingga tanggal 3 Juni 2020, yang dibagi dalam periode 6 bulan, 1 tahun (2019 – 2020) dan Year to Date (Januari – Juni 2020) dan terakhir Proyeksi Harga Saham (2018 s.d. 2021).